Piaţa imobiliară din Bucu­reşti a înregistrat în vara acestui an una dintre cele mai dinamice perioa­de, cu tranzacţii record în iulie şi august. Volumul vânzărilor a fost sus­ţinut de accelerarea creditelor ipote­care şi de interesul cumpărătorilor de a încheia achiziţii înainte de majora­rea TVA. T

♦După recordurile din iulie şi august, piaţa imobiliară din Bucureşti rămâne activă, însă fără un nou Plan Urbanistic General şi fără un cadru fiscal stabil, şansele revenirii la nivelul din 2024 sunt limitate.

Piaţa imobiliară din Bucu­reşti a înregistrat în vara acestui an una dintre cele mai dinamice perioa­de, cu tranzacţii record în iulie şi august. Volumul vânzărilor a fost sus­ţinut de accelerarea creditelor ipote­care şi de interesul cumpărătorilor de a încheia achiziţii înainte de majora­rea TVA. Totuşi, perspectivele pe ter­men mediu rămân incerte, iar in­vestitorii subliniază că fără schimbări fundamentale în reglementarea urba­nistică şi în administraţia locală, piaţa nu îşi poate valorifica potenţialul.

„Pentru ca Bucureştiul să revină la nivelurile de tranzacţionare din 2024, este nevoie de un nou PUG, de o administraţie locală cu intenţii de dezvoltare şi de simplificarea proce­du­ri­lor de autorizare“, spune Bogdan Cange, managing partner business development în cadrul Fortim Trus­ted Advisors.

El atrage atenţia că lipsa predictibilităţii a redus semnifi­cativ apetitul dezvoltatorilor pentru proiecte în Capitală: „Faţă de acum cinci ani, numărul apartamentelor noi livrate anual în Bucureşti a scăzut cu 33%. Anul trecut au fost sub 10.000 de locuinţe finalizate. Dezvol­ta­torii nu mai au încredere că pot obţine autorizaţii într-un timp util.“

În paralel, piaţa din Ilfov s-a bucurat de un avans vizibil, susţinută de extinderea infrastructurii şi de preţuri mai accesibile. „Vedem un interes crescut pentru zonele din jurul Capitalei, unde există predictibilitate şi o ofertă mai mare. În Bucureşti, multe proiecte au fost blocate, în timp ce în Ilfov dezvoltatorii continuă să lanseze ansambluri noi“, explică Cange.

În luna iulie, la nivelul Bucureştiului s-au vândut peste 5.000 de locuinţe, cel mai ridicat volum al anului, urmat de 4.469 în august, cu 10% mai puţin, dar peste media lunară. Sectorul 3 a condus clasamentul tranzacţiilor, urmat de sectoarele 6 şi 1. Totodată, 71% dintre achiziţii s-au realizat prin credit ipotecar în iulie, cel mai mare nivel din ultimii şapte ani, procent care a revenit la 56% în august. „Finanţarea bancară rămâne un motor important pentru piaţă, dar schimbările fiscale au adus o incertitudine majoră“, punctează Cange.

Preţurile locuinţelor au crescut cu 15% în ultimele 12 luni, atât pentru cele noi, cât şi pentru cele vechi, care au depăşit pragul psihologic de 2.000 de euro pe metru pătrat. „În ultimii şapte-opt ani, preţurile s-au dublat, dar chiriile au avansat doar cu circa 50%. Investitorii care cumpără pentru închiriere văd randamente mai mici şi se orientează spre alternative precum titlurile de stat“, subliniază Cange.

Investitorii rămân interesaţi mai ales de achiziţii în faze incipiente, pentru a beneficia de creşterile de preţ la finalizarea proiectelor. „Dacă intenţia este de a cumpăra şi a vinde la recepţia clădirii, randamentele pot fi de 10-15%, în linie cu ritmul de creştere anual al pieţei. Pentru închiriere, randamentele sunt cele mai scăzute din ultimii ani, în jur de 3-4%.“

În primele opt luni din 2025 s-au tranzacţionat 31.000 de locuinţe în Bucureşti, ceea ce înseamnă că piaţa ar trebui să adauge încă aproximativ 20.000 până la sfârşitul anului pentru a egala nivelul din 2024. „Pentru a atinge aceste valori ar fi nevoie ca fiecare dintre următoarele luni să repete performanţa din iulie, ceea ce este o provocare“, apreciază Cange.

Pe fondul acestor evoluţii, marii dezvoltatori îşi diversifică strategiile, orientându-se fie către conversii de birouri şi hoteluri vechi în locuinţe, fie către pieţele secundare, precum Cluj, Sibiu sau Timişoara. Totuşi, Bucureştiul rămâne piaţa centrală, datorită cererii constante din partea end-userilor, investitorilor locali şi cumpărătorilor din afară.

„Cererea pentru apartamente în Bucureşti este cu 20% mai mare decât în 2020 şi s-a menţinut constantă în ultimii cinci ani, în ciuda inflaţiei, a instabilităţii politice şi a noilor măsuri fiscale“, conchide Bogdan Cange. În opinia sa, potenţialul pieţei există, dar realizarea lui depinde de deciziile autorităţilor locale şi centrale.

Ce a mai spus Bogdan Cange

@ Investitorul caută să intre cât mai devreme într-un proiect, pentru a securiza cel mai bun preţ la achiziţie

@ În Bucureşti oportunităţile pentru investitori sunt puţine, cele mai multe fiind apartamente de două camere

@ Proiectele mari de regenerare urbană pot fi numărate pe degete în Capitală

@ O parte dintre dezvoltatori încep să se uite mai serios către oraşele secundare, dar interesul rămâne modest

@ Oferta limitată de locuinţe noi în Bucureşti a dus preţurile la niveluri record, iar cumpărătorii devin mai defensivi