Supliment ZF Banking. În ultimii cinci ani, ratele pentru creditele ipotecare legate de ROBOR au crescut cu 69%, în timp ce marea majoritate a ratelor care acum sunt legate de noul indice IRCC au crescut mai puţin, cu 37%. Cererea pentru credite ipotecare este în scadere, dobânzile sunt mari, iar majorarea TVA duce în sus preţul locuinţelor. Ce se va întâmpla în continuare?
Autor: Mircea NicaAnul 2025, marcat de puternice schimbări fiscale, cu creşteri de taxe, reprezintă un context puternic nefavorabil şi pentru zona de cerere pentru creditele ipotecare, mai ales că dobânzile sunt la niveluri ridicate, iar reticenţa este din ce în ce mai mare. În contextul actual al incertitudinilor privind impactul măsurilor fiscale dure, al presiunilor economice şi sub spectrul scăderii consumului din cauza taxelor mari, al creşterii TVA, cererea pentru credite ipotecare a intrat într-o zonă de cădere liberă, după cum au spus în spaţiul public şi unii brokeri de credite.
♦Peste 191.000 de români mai au credite ipotecare standard, Prima casă şi de consum legate de ROBOR, în timp ce mai mult de 400.000 de persoane fizice au finanţările legate de noul indice IRCC, potrivit BNR. Cei mai mulţi români cu credite legate de ROBOR sunt pe segmentul ipotecar, respectiv 134.857, din care 62.788 de persoane sunt cu credite ipotecare standard şi 72.069 cu credite Prima casă/Noua casă care au ca referinţă indicele ROBOR.
Anul 2025, marcat de puternice schimbări fiscale, cu creşteri de taxe, reprezintă un context puternic nefavorabil şi pentru zona de cerere pentru creditele ipotecare, mai ales că dobânzile sunt la niveluri ridicate, iar reticenţa este din ce în ce mai mare. În contextul actual al incertitudinilor privind impactul măsurilor fiscale dure, al presiunilor economice şi sub spectrul scăderii consumului din cauza taxelor mari, al creşterii TVA, cererea pentru credite ipotecare a intrat într-o zonă de cădere liberă, după cum au spus în spaţiul public şi unii brokeri de credite.
Cererea pentru credite ipotecare scade în condiţiile în care dobânzile sunt mari, iar majorarea TVA la locuinţele noi de la 9% la 21% începând cu 1 august 2025 va duce în sus preţul locuinţelor. Odată cu eliminarea cotelor reduse, toate locuinţele vor fi taxate uniform cu TVA standard, fie că este vorba de garsoniere, mai ieftine, sau de vile de lux.
În ultimii ani, cererea pentru creditele pentru locuinţe a stagnat în mod real, însă mişcări au fost datorită refinanţărilor, care reprezintă noul câmp de luptă pentru bănci. În ceea ce priveşte programul Noua casă, interesul pentru acest program s-a prăbuşit în ultimii ani, iar alocările au tot scăzut. Acest program şi-a pierdut din relevanţă în ultimii ani, incertitudinea economică alimentând reticenţa în privinţa accesării unui credit care este construit doar în jurul unei dobânzi variabile, iar avansul de 5% nu mai reprezintă acelaşi beneficiu când ratele sunt mult mai mari.
BNR a menţinut până acum dobânda-cheie la 6,5%, nivel stabilit încă din vara anului 2024, iar până la sfârşitul acestui an erau aşteptate reduceri de dobânzi. Dar, creşterea taxelor, cu impact inflaţionist, reduce şansele unor tăieri de dobânzi în acest an, după cum anticipează unii analişti. Dacă ne uităm la evoluţiile principalilor indici de referinţă pentru dobânzile variabile la credite, ROBOR şi IRCC, vedem că pe parcursul anului 2024 şi în prima jumătate a anului 2025 cei doi indici s-au mai stabilizat şi au înregistrat chiar mici scăderi, urmând trendul de temperare a inflaţiei şi anticipările privind deciziile BNR.
„În iulie 2025, IRCC se situează în jurul valorii de 5,80% – 5,85%, acesta fiind un calcul bazat pe datele din T1/2025 pentru că publicarea are un decalaj de câteva luni. În cazul ROBOR la 3 luni, traiectoria a fost similară“, a spus un broker de credite din piaţă.
Indicele ROBOR la 3 luni, folosit pentru calcularea dobânzilor variabile la creditele în lei contractate de populaţie înainte de luna mai 2019, precum şi pentru creditele companiilor în lei, este acum în jurul a 6,7%, după ce la începutul lunii iulie indicele revenise sub pragul de 7%, pentru prima dată în ultimele două luni. ROBOR la 3 luni sărise pe 8 mai de la 6,47% până la 7,25% în contextul agitaţiei de pe pieţele valutară şi interbancară venite pe fondul turbulenţelor politice legate de alegerile prezidenţiale.
Potrivit BNR, peste 191.000 de români mai au credite ipotecare standard, Prima casă şi de consum legate de ROBOR, în timp ce mai mult de 400.000 de persoane fizice au finanţările legate de noul indice IRCC. Cei mai mulţi români cu credite legate de ROBOR sunt pe segmentul ipotecar, respectiv 134.857, din care 62.788 de persoane sunt cu credite ipotecare standard şi 72.069 cu credite Prima casă/Noua casă care au ca referinţă indicele ROBOR.
Deşi dobânda variabilă este cea pe care în final un client o plăteşte pentru 10% sau 15% din perioade de 30 de ani de creditare, dobânda fixă pe 3 sau 5 ani contribuie la o perioadă de certitudine privind rata pe care un român o plăteşte în această perioadă incertă. Ofertele cele mai competitive se situează între 4,79% şi 6,5% pentru perioada fixă, urmând ca după această perioadă să se transforme în dobândă variabilă, respectiv IRCC plus marja băncii.
Pentru a vedea o imagine de ansamblu asupra evoluţiei dobânzii variabile, a ratelor în funcţie de indicii de referinţă IRCC şi ROBOR ZF, cu ajutorul platformei Conso.ro, a calculat ratele pentru un credit ipotecar de 200.000 lei, de 250.000 lei şi de 300.000 lei, pe o perioadă de 30 de ani, la o marjă a băncii de 3%, atât pentru creditele ipotecare legate de ROBOR, cât şi pentru cele legate de IRCC, în ultimii cinci ani.
Astfel, în ceea ce priveşte cele trei exemple de credite ipotecare legate de ROBOR, rata în toate cele trei cazuri a crescut cu 69% în iulie 2025 faţă de iulie 2021. În cazul exemplului în care creditul ipotecar ar fi de 200.000 lei, pe o perioadă de 30 de ani, atunci rata în luna iulie 2025 ar fi de 1.711 lei, pentru creditul ipotecar de 250.000 lei, rata ar fi de 2.139 lei, iar pentru un credit ipotecar de 300.000 lei, atunci rata ar ajunge la 2.567 lei în iulie 2025.
În ceea ce priveşte aceleaşi credite ipotecare, dar legate de IRCC, rata pentru un credit ipotecar de 250.000 lei (pe baza publicării cele mai recente a indicelui, respectiv T1/2025) ar fi 1.545 lei, pentru un credit de 200.000 lei rata ar fi de 1.931 lei, iar pentru un credit de 300.000 lei rata ar fi de 2.317 lei.
Legat de costul creditelor ipotecare, în opinia lui Dan Niculae, managing director, Imobiliare.ro Finance, dobânda din piaţă este foarte bună, iar o persoană fizică, în momentul de faţă, se împrumută aproape mai ieftin decât se împrumută statul român.
„Este o dobândă foarte bună în piaţă. La fel, pe nevoi personale, vorbim foarte mult de dobânzi fixe, de 7 şi un pic. Cred că există şi ceva mai mici în piaţă. Gândiţi-vă cum o persoană fizică, în momentul de faţă, se împrumută aproape mai ieftin decât se împrumută statul român. Cred că undeva acolo ar trebui să se clarifice lucrurile şi să se rearanjeze, astfel încât să intrăm într-o normalitate. Pentru clienţii de retail, momentul actual este unul foarte bun. E mult mai dificil să se formeze o bulă acum decât în 2008, pentru că normele prin care poţi avea acces la bani s-au schimbat. Verificările pe care băncile le iau în considerare şi normele BNR şi ale întregului sistem bancar din Uniunea Europeană sunt total altele decât erau atunci. Şi asta face, practic, aproape imposibilă specula imobiliară care se întâmpla pe fondul pieţei respective“, susţinea în lun iunie Dan Niculae, prezent la ZF Bankers Summit 2025.
Băncile au început să vină cu oferte cu dobândă fixă şi la creditul Noua Casă, după ce au lansat oferte cu dobândă fixă la ipotecarele standard. Întrebarea este cât de avantajos este să iei acum credite cu dobândă fixă la nivelurile ridicate din prezent? Trebuie să mai aştepţi? Când vor scădea dobânzile.
Conform platformei conso.ro, ofertele celor mai mari şapte bănci de pe piaţa locală vin cu dobânzi fixe pe 3 ani şi 5 ani, cu dobânzi între 4,8% şi 6% pentru un credit ipotecar în valoare de 332.500 lei (circa 66.500 euro). Astfel, Banca Transilvania oferă o dobândă fixă de 5,6% pe o perioadă de 5 ani, însemnând DAE (dobânda anuală efectivă) de 7,49%, BCR oferă o dobândă fixă de 5,59% pe 5 ani, cu DAE 7,5%, CEC Bank oferă 4,89% pe 3 ani, cu DAE 7,77%, BRD oferă 5% pe 3 ani, cu DAE 7,89%, Raiffeisen Bank oferă 5,5% pe 3 ani, cu DAE 8,08%, ING oferă 6,29% pe 5 ani, cu DAE 7,75%, iar UniCredit Bank oferă 4,89% pe 3 ani, cu DAE 7,76%. Ofertele simulate de ZF pe platforma conso.ro nu includ ofertele din eventualele campanii promoţionale pe care aceste bănci le au în derulare.
